Чи можливо купити або продати нерухомість під час війни АН Левый Берег

Чи можливо купити або продати нерухомість під час війни? І чи варто це робити?

З початком вторгнення рф на теріторію України близько 5 млн. українців були змушені покинути свої домівки та перебратися до більш безпечних областей центральної та західної України або за кордон. Все це не могло не вплинути на ринок нерухомості. В деяких регіонах він зовсім зупинився із зрозумілих причин, а в деяких спостерігається ажіотажний попит як на житлову нерухомість, так і на комерційну.

Але з першого дня війни Міністерство юстиції України закрило доступ до більшої частини державних реєстрів, зокрема і реєстр прав на речові права та нерухоме майно. Це було зроблено для збереження інформації та недопущення несанкціонованого втручання. Тому на сьогодні проведення операцій купівлі-продажу нерухомості на території України з дотриманням всіх вимог законів — неможливе.

Практично ж, незважаючи на ризики, ці операції, хоча й не масово, але продовжують проводити. Зараз для цього використовують різні схеми: укладання довгострокової оренди з правом викупу, попередніх договорів купівлі-продажу, видача довіреності, складення заповіту, тощо. Однак, відсутність доступу до реєстрів робить використання усіх згаданих механізмів надзвичайно ризикованими.

Осмновні ризики:

• Без працюючих реєстрів сторони не можуть перевірити, кому на момент продажу належить право власності, чи має право особа розпоряджатися майном, чи є відкриті судові справи, виконавчі провадження, чи існують обтяження нерухоме майно тощо.

• Недодержання законодавчо визначених норм щодо нотаріального посвідчення договорів та їх державної реєстрації тягне за собою визнання їх не укладеними.

• При укладанні попереднього договору недобросовісний продавець може укласти подібні договори з іншими покупцями на одне й те саме майно, адже попередній договір - це лише намір сторін укласти договір у певний строк. І нотаріус не може перевірити, чи укладався аналогічний договір з кимось іншим.

• Той самий ризик щодо множинності видачі документів відноситься й до видачі так званої генеральної довіреності. Важливо зазначити, що довіреність може бути в будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком.

• У випадку складення заповіту, заповідач також має право змінити заповіт у будь-який момент, і саме його остання версія буде вважатися чинною. Крім того будь-який заповіт можливо оскаржити в суді.

• Не варто забувати й про статтю 233 ЦК, відповідно до якої, правочин, який вчинено особою під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним. А війна – беззаперечно є такою важкою обставиною для всіх українців.

• Крім того ніхто не може гарантувати збереження майна та життя осіб - сторін угоди до закінчення військових дій, в якій відносній безпеці вони б не знаходились.

Лише для купівлі нерухомості у новобудові зараз є законні механізми: реєстри юридичних осіб працюють і тому є можливість підписувати Попередні договори купівлі-продажу, Договори купівлі-продажу майнових прав та Договори купівлі-продажу Форвардного контракту. Але інвестування в новобудови на етапі будівництва завжди було більш ризикованим, ніж придбання готової нерухомості. А у воєнний час ці ризики примножуються, враховуючи, що в деяких регіонах будівництво повністю зупинене. І невідомо, чи зможуть відновитися і чи зможуть справитися з цією кризовою ситуацією забудовники.

Враховуючи ці всі ризикові фактори, ми не рекомендуємо використовувати жоден із описаних вище механізмів купівлі-продажу нерухомості через наявність неабияких високих ризиків.

Варто дочекатись відновлення роботи реєстрів. Тим паче вже є висловлювання представників влади, що найближчим часом мають відновити роботу реєстрів нерухомості на територіях, де відсутні активні бойових дії.

Зараз можлива лише реєстрація новобудов. Якщо ви маєте весь необхідний пакет документів – можете подавати його на реєстрацію державному реєстратору. А також можна оформити угоду із продажу або купівлі автомобіля. Відповідний реєстр працюєі адмініструється Міністерством внутрішніх справ.

Операції з землею зараз неможливі. Угоди із ділянками реєструються у Державному земельному кадастрі, який зараз не працює. Але за запевненням чиновників, такий кадастр запрацює теж десь за тиждень.

Міністр юстиції Денис Малюська днями анонсував пожвавлення ринку нерухомості в найближчий час. Він сказав, що Міністерство юстиції працює над можливістю відновлення проведення угод протягом місяця в областях, де бойові дії не ведуться.

При цьому Мін'юст хоче встановити деякі обмеження:

Якщо власник придбав майно менше місяця тому – він його не зможе продати. Щоб не створювати ланцюжки несумлінних вигодонабувачів та уникнути можливих шахрайських схем.
Доступ до реєстрів буде відкрито не усім нотаріусам – лише тим, хто не попадався на незаконних діях раніше. Критерії доступу нотаріусів до реєстру будуть визначені постановою Кабміну.

Тож чекаємо відкриття рєстрів. А поки що можемо підготуватися, виконати хоумстейджинг, зробити гарну фотосесію нерухомості, яку ви плануєте продавати, прицінитися, якщо плануєте купувати. В безпечних регіонах рекламу вже розміщують і об'єкти вже можливо переглядати.

Якщо потрібна буде наша консультація або допомога - звертайтесь! Ми вже відновили роботу!

Разом до перемоги!