Можно ли купить или продать недвижимость во время войны АН Левый Берег

Можно ли купить или продать недвижимость во время войны? И стоит ли это делать?

С началом вторжения России на территорию Украины около 5 млн. украинцев были вынуждены покинуть свои дома и перебраться в более безопасные области центральной и западной Украины или за границу. Все это не могло не отразиться на рынке недвижимости. В некоторых регионах он совсем остановился по понятным причинам, а в некоторых наблюдается ажиотажный спрос как на жилую недвижимость, так и коммерческую.

Но с первого дня войны Министерство юстиции Украины закрыло доступ к большей части государственных реестров, в том числе и реестр прав на вещные права и недвижимое имущество. Это было сделано для сохранения информации и недопущения несанкционированного вмешательства. Поэтому на сегодняшний день проведение операций купли-продажи недвижимости на территории Украины с соблюдением всех требований законов — невозможно.

Практически же, несмотря на риски, эти операции хотя и не массово, но продолжают проводить. Сейчас для этого используются разные схемы: заключение долгосрочной аренды с правом выкупа, предварительных договоров купли-продажи, выдача доверенности, составление завещания и т.д. Однако отсутствие доступа к реестрам делает использование всех упомянутых механизмов очень рискованными.

Основные риски:

• Без работающих реестров стороны не могут проверить, кому на момент продажи принадлежит право собственности, имеет ли право лицо распоряжаться имуществом, есть ли открытые судебные дела, исполнительные производства, существуют ли обременение недвижимое имущество и т.д.

• Несоблюдение законодательно определенных норм по нотариальному удостоверению договоров и их государственной регистрации влечет признание их не заключенными.

• При заключении предварительного договора недобросовестный продавец может заключить подобные договоры с другими покупателями на одно и то же имущество, ведь предварительный договор – это лишь намерение сторон заключить договор в определенный срок. И нотариус не может проверить, заключался ли аналогичный договор с кем-то другим.

• Тот же риск относительно множественности выдачи документов относится и к выдаче так называемой генеральной доверенности. Важно отметить, что доверенность может быть в любой момент отозвана, что является существенным риском.

• В случае составления завещания завещатель также имеет право изменить завещание в любой момент, и именно его последняя версия будет считаться действующей. Кроме того, любое завещание можно обжаловать в суде.

• Не следует забывать и о статье 233 ГК, согласно которой, сделка, совершенная лицом под влиянием тяжких обстоятельств и на крайне невыгодных условиях, может быть признана судом недействительной. А война – безусловно, является таким тяжелым обстоятельством для всех украинцев.

• Кроме того, никто не может гарантировать сохранение имущества и жизни лиц-сторон соглашения до окончания военных действий, в какой относительной безопасности они бы не находились.

Только для покупки недвижимости в новостройке сейчас есть законные механизмы: реестры юридических лиц работают и поэтому есть возможность подписывать Предварительные договоры купли-продажи, Договоры купли-продажи имущественных прав и Договоры купли-продажи Форвардного контракта. Но инвестирование в новостройки на этапе строительства всегда было более рискованным, чем приобретение готовой недвижимости. А в военное время эти риски приумножаются, учитывая, что в некоторых регионах строительство полностью остановлено. И неизвестно, смогут ли восстановиться и смогут ли справиться с этой кризисной ситуацией застройщики.

Учитывая все эти рисковые факторы, мы не рекомендуем использовать ни один из описанных выше механизмов купли-продажи недвижимости из-за наличия высоких рисков.

Следует дождаться возобновления работы реестров. Тем более, уже есть высказывания представителей власти, которые в ближайшее время должны возобновить работу реестров недвижимости на территориях, где отсутствуют активные боевые действия.

Сейчас возможна только регистрация новостроек. Если у вас весь необходимый пакет документов – можете подавать его на регистрацию государственному регистратору. А также можно оформить сделку по продаже или покупке автомобиля. Соответствующий реестр работает и администрируется Министерством внутренних дел.

Операции с землей сейчас невозможны. Соглашения с участками регистрируются в Государственном земельном кадастре, который сейчас не работает. Но, по заверению чиновников, такой кадастр заработает тоже где-то через неделю.

Министр юстиции Денис Малыш на днях анонсировал оживление рынка недвижимости в ближайшее время. Он сказал, что Министерство юстиции работает над возможностью возобновления проведения соглашений в течение месяца в областях, где боевые действия не ведутся.

При этом Минюст хочет установить некоторые ограничения:

Если владелец приобрел имущество меньше месяца назад – он его не сможет продать. Чтобы не создавать цепочки недобросовестных выгодоприобретателей и избежать возможных мошеннических схем.

Доступ к реестрам будет открыт не всем нотариусам только тем, кто не попадался на незаконных действиях раньше. Критерии доступа нотариусов в реестр будут определены постановлением Кабмина.

Так что ждем открытия регистров. А пока можем подготовиться, выполнить хоумстейджинг, сделать хорошую фотосессию недвижимости, которую вы планируете продавать, прицениться, если планируете покупать. В безопасных регионах рекламу уже размещают и объекты уже можно просматривать.

Если нужна будет наша консультация или помощь – обращайтесь! Мы уже возобновили работу!

Вместе к победе!